Процедура покупки недвижимости во Франции.
Как это происходит на самом деле.
Всё началось с того, что мы решили купить квартиру во Франции, а точнее на Лазурном берегу. Почему именно там? Ответ очевиден: Там есть море и солнце, т.е. то, чего так не хватает в Москве, где мы до этого жили.
Так вот, мы решили съездить во Францию в отпуск и прокатиться по ней на автомобиле, чтобы лучше увидеть страну.
В результате увлекательного путешествия из Парижа в Женеву, а затем через Альпы и самую высокую вершину Европы Мон-Блан мы доехали до Лазурного берега и, проехав вдоль него почти до Италии, оказались в небольшом городке Ментон.
В тот раз мы провели в Ментоне только два дня и не успели толком узнать и осмотреть город. Однако, что-то поселилось в наших сердцах и позже мы вернулись в сюда, причём, опять случайно. Хотя, вряд ли это было случайностью.
Короче, мы решили купить недвижимость во Франции, а точнее на юге Франции, в Провансе или на Лазурном берегу.
Как это сделать? - возник вопрос. Естественно, имея интернет, мы кинулись искать информацию там. Полезной информации как оказалось очень мало.
О том, как найти квартиру во Франции, можно почитать в статье "Как купить недвижимость во Франции".
Мы принялись искать варианты на французских сайтах. Дело это не самое простое, поскольку на иностранные языки, в том числе и английский, такие сайты обычно не переводятся. Варианты мы искали в Ницце, поскольку город этот самый раскрученный, особенно среди наших сограждан и вариантов много ввиду того, что город большой (больше 300 тыс. жителей).
Поиск мы начали во время очередного приезда в Ниццу. Найдя понравившийся вариант на сайте, мы посылали запрос для организации просмотра.
Самое интересное, что ни на один наш запрос в течение пребывания в Ницце мы так и не получили ответа. Кто-то ответил, когда мы уже были в Москве и не могли ничего посмотреть, а кто-то вообще не удосужился ответить.
Мы решили ещё раз поехать в Ниццу, чтобы уже точно что-либо найти и купить.
Пробыв в Ницце несколько дней, решили съездить в Ментон, который понравился нам ещё во время первого приезда на Лазурный берег. Объектов недвижимости в Ментоне в интернете было очень мало, а те, что были превышали наш бюджет, поэтому Ментон как вариант мы даже не рассматривали.
Как только мы въехали в Ментон, сразу стало понятно, что никакая Ницца нам не нужна и мы хотим жить здесь. Тишина и спокойствие, которое мы увидели, поразили нас. После Ниццы с толпами туристов и автомобилей Ментон показался необитаемым островом. Мы довольно быстро нашли отель около моря и принялись осматривать город.
Так выглядит Ментон с высоты птичьего полёта:
Мы решили зайти в один из офисов недвижимости и поговорить о том, что нас интересует, а именно о небольшой квартире. Так и сделали, зайдя практически в первый попавшийся офис. Нас встретил молодой человек, который, выслушав нас, на английском сказал, что у него есть сейчас пара вариантов и мы можем поехать с ним посмотреть. Мы согласились и поехали смотреть квартиры.
Приехав по первому адресу, внутрь попасть не удалось, поскольку агент не смог подобрать ключи к входной двери. Он перепробовал всю огромную связку, которая была у него с собой, кому-то звонил, затем разговаривал с соседями, но всё безрезультатно. В итоге мы поехали на следующий объект.
Та квартира, в которую мы попали оказалась мягко говоря не айс. Не буду описывать все её недостатки. В двух словах: старый дом, неудачная планировка, плохое состояние. Цена при этом была совсем не маленькой. Короче, мы поблагодарили агента и пошли гулять дальше...
На следующий день, проходя мимо очередного офис недвижимости (в Ментоне их около двухсот!), нас заинтересовало одно рекламное объявление в витрине. Зайдя внутрь, мы спросили с кем можно пообщаться на эту тему. Девушка, которая в этот момент была единственным сотрудником, дала понять, что на английском языке она на говорит, а её англоговорящий коллега будет завтра.
На следующий день мы опять пришли в этот офис и встретились с тем самым сотрудником, который на вполне сносном английском сказал, что та квартира, которая нас заинтересовала, уже продана и они ещё не успели снять рекламу. Тем не менее, он может предложить нам аналогичный вариант, который только что появился и он ещё не успел его разместить в витрине. Мы согласились посмотреть и поехали на объект.
Когда мы зашли в квартиру, а затем вышли на балкон нам стало ясно, что это то, что мы искали. Вид с балкона был на горы и на море, которое хоть и вдали, но было хорошо видно. Это нас покорило. Примерно так:
Только вместо Москвы открывался вид на приморские Альпы и Средиземное море!
Состояние квартиры было запущенным, поскольку, как нам объяснил агент, здесь жил пожилой человек, который ушёл в мир иной и его родственники продают доставшуюся им в наследство квартиру.
То, что квартира была в запущенном состоянии нас совершенно не смутило, поскольку мы в любом случае собирались сделать ремонт под себя. Кроме того, планировку квартиры, как мы сразу заметили, можно было улучшить, исходя из наших потребностей.
Агенту наш восторг мы постарались не выказывать, чтобы была возможность поторговаться. Все вместе мы вернулись в офис недвижимости и стали обсуждать этот вариант.
Кстати, в стоимость квартиры входил отсек в подвальном помещении дома (cave). Многие квартиры во Франции имеют такой отсек. Он запирается на ключ и хозяин использует его по своему усмотрению. Площадь его в нашем случае около 4 квадратных метров. Вроде не много, но там помещается куча не используемых постоянно в хозяйстве вещей, начиная от чемоданов и заканчивая мебелью.
Кроме того, за отдельную плату с квартирой предлагалось машиноместо на подземной парковке. Для нас это было на тот момент не актуально, поэтому от него мы сразу отказались.
На наш вопрос, возможно ли говорить о скидке от предлагаемой цены, агент ответил, что ему необходимо поговорить с хозяином квартиры, но он думает, что это возможно.
Совет: всегда торгуйтесь! На дворе кризис, покупателей, даже на Лазурном берегу не толпы и упускать Вас продавец не захочет. Это, конечно, не восточный базар, где первоначальную цену в результате торга можно снизить в несколько раз, но несколько тысяч евро, а если недвижимость дорогая, то и несколько десятков тысяч, вполне можно сэкономить. А сэкономленные деньги - это заработанные деньги, так что не стесняйтесь.
После разговора с хозяином квартиры агент сказал, что они готовы "подвинуться" и назвал цену. Нас эта цена устроила и мы перешли к вопросу оформления взаимоотношений.
Важно! Обычно цены, указанные в объявлениях, не включают комиссию, которую Вам придётся заплатить за оформление сделки. Эти деньги идут на оплату услуг нотариуса, оформляющего сделку и налоги. В общей сложности эта комиссия составляет около 7% от стоимости самой недвижимости.
Для того, чтобы квартира была "забронирована" за Вами, необходимо подписать Предварительный договор (Compromis de Vente). Мы подписали этот самый договор и пошли на море с бутылкой шампанского отмечать это знаменательное событие!
Вместе с договором нам передали документы, в которых была подробная информация о доме (что-то про термитов, асбест и т.д.). Там же была карта на которой были указаны сейсмоактивные (подверженные землетрясениям) районы вокруг Ментона и ещё какие-то бумаги. Переводить всё это мы не стали, убедившись лишь, что всё в порядке и дому опасность не грозит.
Агент сказал, что на наш адрес в Москве будет выслан договор, который необходимо подписать. Вместе с договором будет выслан счёт на 10% от стоимости квартиры. В течение семи дней с даты получения этих документов мы должны оплатить этот счёт. Если этого не происходит, Предварительный договор считается недействительным и мы, ничего при этом не потеряв, от данного варианта отказываемся.
Если же мы не передумали, то оплатой этих 10%, запускается процесс оформления сделки. После этого, отказавшись от покупки, мы теряем предоплаченную сумму.
Оформление сделки начинается с того, что нотариус, который уполномочен государством, проверяет квартиру по всем возможным параметрам. Он полностью несёт ответственность за чистоту сделки. Все деньги, которые платит покупатель, поступают на счёт нотариуса и только после окончания всех формальностей и перехода собственности новому владельцу он перечисляет деньги продавцу, агенту, государству и т.д.
Через некоторое время, после возвращения в Москву я получаю письмо от агента, который продавал нам квартиру. Он сообщал, что хозяевам квартиры другое агентство (один объект могут продавать несколько агентств) предложило более высокую цену по сравнению с той, о которой договорились мы. Хозяева, не хотят терять деньги и готовы отказаться от нас в пользу других покупателей. Однако, учитывая, что мы были первыми, кто согласился купить их квартиру, они готовы продать её нам, но по цене, которую предлагает другое агентство.
Моя реакция на это сообщение была примерно следующей:
Что за этим стояло: реальное предложение конкурентов или игра агента совместно с продавцом мы так и не узнаем. Деваться нам, однако, было некуда. Мы далеко, конкуренты в Ментоне. Предложенная ими цена была примерно той, которую продавец просил у нас изначально, т.е. без скидки, о которой мы договорились в ходе "торгов".
Рассудив, что ехать опять во Францию и искать новый вариант будет слишком хлопотно и накладно, мы решили согласиться на новую цену. Думаю, продавец (агент) рассуждал также. Таковы условия этого бизнеса.
Учитывайте этот нюанс, когда будете оформлять сделку.
После того, как мы согласились на новую цену на наш московский адрес выслали письмо с договором, который был подписан продавцом, точнее продавцами, поскольку квартира по завещанию перешла детям бывшего владельца, а детей у него было четверо.
Интересно! Во Франции очень высокие налоги на наследство. Они доходят до 40% от стоимости полученного имущества, в данном случае квартиры. В результате многим наследникам приходится продавать полученное богатство, чтобы расплатиться с государством. Т.е., если Вы, к примеру, получили в наследство квартиру стоимостью 200 тыс. евро, то налогов Вы должны будете заплатить аж 80 тысяч! Откуда такие деньги? Вот и приходится продавать полученное наследство. В нашем случае наследников было четверо, т,е. это наследство приходилось ещё и делить.
Как я уже писал выше, после получения договора даётся 7 дней на оплату 10% от стоимости недвижимости. Документы были высланы обычной почтой, в результате чего после месяца ожидания мы и агент продавца стали беспокоиться, что всё может сорваться.
Учитывайте этот фактор и попросите Вашего французского агента высылать все документы не обычной а экспресс-почтой. Они в Европе привыкли, что вся корреспонденция доставляется быстро. В случае с Россией это совсем не так.
Я попросил выслать ещё одно письмо экспресс-почтой с копиями этих документов. Это письмо пришло через несколько дней и я поспешил в банк, чтобы оформить перевод.
В банке мне сказали, что для оформления перевода необходимо предоставить документ, на основании которого этот перевод осуществляется. Это требование валютного контроля банка. В данном случае нужна была копия и перевод на русский язык договора купли-продажи, который я получил по почте. Времени искать переводчика и отдавать договор для перевода не было. Я решил сделать финт ушами и отсканированный договор перевёл в обычной программе-переводчике. То, что мне выдала машина было полной абракадаброй. Я рассудил, что подробно читать договор никто не будет и более-менее читабельной сделал только первую страницу.
В банк я принёс полученный "перевод" и с уверенным видом передал его девушке на стойке обслуживания клиентов. Она взяла копию договора на французском языке, а затем мой перевод. Я с некоторым напряжением следил за её реакцией, но вида не подавал. Девушка решила пробежаться взглядом по тексту и, когда она стала читать вторую страницу, коррекцией которой я совсем не занимался, брови её поползли вверх. Что-то подобное было в фильме "12 Стульев", когда Остап Бендер и Киса Воробьянинов продемонстрировали собравшимся у теплохода зрителям картину "Сеятель, разбрасывающий облигации гос. займа".
Я, как ни в чём не бывало, взглянул на неё, типа, что-то не то? Девушка, видимо, понимая, что со мной лучше не связываться, всё-таки взяла документы для оформления перевода. Больше сложностей с этим вопросом не было.
Через некоторое время я позвонил во Францию, узнал, что деньги успешно поступили на счёт нотариуса и теперь мне только остаётся ждать, когда пришлют приглашение для подписания документов и счёт на оставшуюся сумму. Ждать пришлось два месяца. Это стандартный срок для проверки нотариусом чистоты сделки. Иногда бывает дольше.
Получив заветное приглашение и счёт (в этот раз по электронной почте), я снова отправился в банк, чтобы оформить перевод. В этот раз, кроме счёта, у меня больше ничего не попросили. Деньги успешно были доставлены по месту назначения и я полетел в Ментон.
В назначенный день и час я появился у нотариуса, который в присутствии агента по недвижимости (он был доверенным лицом продавцов) и русской переводчицы (её услуги были внесены в мои расходы) я выслушал весь договор, доплатил какую-то пошлину (около 300 евро), подписал документы и получил ключи от квартиры и документы собственности. Вуаля!
Итак, ещё раз последовательность действий:
1. Находите подходящий вариант и подписываете Предварительный договор.
2. Подписываете присланный Вам по почте Договор купли-продажи, который со своей стороны подписал продавец и оплачиваете 10% от стоимости объекта. Размер предоплаты может быть другим.
3. Ждёте 2-3 месяца пока французский нотариус проверит чистоту сделки.
4. Оплачиваете оставшуюся сумму за объект + примерно 7% за оформление сделки.
5. Приезжаете на подписание документов о передаче недвижимости новому владельцу, т.е Вам и получаете ключи.
Теперь, имея в собственности недвижимость во Франции, можно было подумать о том, как получить долгосрочную визу, а в дальнейшем и вид на жительство.
После всей этой процедуры я уже в ранге владельца недвижимости во Франции отправился спокойно осматривать квартиру.
О том, как делался ремонт и оборудовалась квартира, читайте в одной из следующих статей. Это тоже интересный опыт.
Примечание 17% за оформление сделки, о которых неоднократно говорилось выше, являются примерной цифрой и обычно эта сумма изначально нотариусом завышается, поскольку на этапе оформления сделки узнать точную сумму налогов и т.д. невозможно.
Через некоторое время после того, как Вы стали владельцем недвижимости во Франции, нотариус пришлёт Вам подробный перерасчёт, где будет указано, сколько Вы переплатили. Там же будет чек на эту сумму. Какова может быть сумма? От нескольких сот до нескольких тысяч, в зависимости от стоимости объекта. В нашем случае это было около 500 евро.
Чек можно обналичить в любом французском банке. В России это сделать проблематично и не выгодно, поскольку мало кто это может сделать, а те, кто делают, берут большую комиссию. Возможно, сейчас что-то изменилось в лучшую сторону.
Как я узнал недавно, на финальном подписании документов у нотариуса покупатель может лично не присутствовать. В этом случае документы будут высланы Вам на домашний адрес в России (или в другой стране). Вы идёте с этими документами в посольство Франции и там подписываете их. Вашу подпись заверяет сотрудник посольства и документы высылаются обратно во Францию.
Лично я эту операцию не проделывал, поэтому не могу подтвердить её актуальность.
Статьи по теме:
"Ментон - жемчужина Франции."
"Как арендовать недвижимость во Франции. Часть 1: долгосрочная аренда."
"Процедура покупки недвижимости во Франции..."
"Сколько стоит содержание недвижимости во Франции..."
"Как получить долгосрочную визу и переехать во Францию..."
"Как открыть счёт во французском банке..."